El conflicte entre Mataró Parc i l’Ajuntament de Mataró ve de molt lluny, però ara viu una escalada sense precedents. La propietat del centre comercial, General de Galerías Comerciales, de l’empresari Tomás Olivo, reclama 357,8 milions d’euros al consistori pels perjudicis que assegura que li ha provocat la impossibilitat d’ampliar les instal·lacions.
L’empresa considera que l’Ajuntament ha trigat massa a modificar el planejament urbanístic per permetre les obres. El consistori, en canvi, sosté que no té cap obligació legal d’aprovar els canvis que reclama la companyia i que els beneficis que aquesta calcula són hipotètics.
Per entendre per què un centre comercial que va obrir l’any 2000 encara no ha pogut executar l’ampliació que projecta, cal remuntar-se als seus orígens i a una llarga disputa sobre els terrenys, l’edificabilitat i les possibles compensacions econòmiques.
Exterior del centre comercial
1. Per què es barallen Mataró Parc i l’Ajuntament?
Mataró Parc va obrir portes l’any 2000 amb uns 70.000 metres quadrats de superfície comercial, repartits entre un gran supermercat i establiments de moda, complements, decoració, esports i altres sectors, a més de cinemes, restauració i aparcament.
La implantació del centre va anar acompanyada de discrepàncies urbanístiques. Les dues parts van discutir sobre les condicions de la llicència i l’edificabilitat del sector, és a dir, quanta superfície s’hi podia construir. Aquelles diferències es van abordar mitjançant un conveni signat l’any 2000, però el conflicte no es va tancar definitivament.
La disputa actual té dos grans fronts. D’una banda, la propietat considera que hauria de poder aprofitar més terreny per fer créixer el negoci. De l’altra, l’Ajuntament defensa que qualsevol ampliació ha de respectar el planejament urbanístic i que no es pot donar per fet que l’empresa tingui dret a construir tot el que proposa.
Al darrere també hi ha les cessions de terrenys que es van fer per desenvolupar el sector, alguns dels quals es van destinar a equipaments com l’Hospital de Mataró. La propietat considera que aquestes cessions li van causar un perjudici econòmic que no ha estat compensat. El consistori replica que l’empresa ja va renunciar expressament a reclamar una compensació econòmica en el conveni del 2000.
La maqueta de l'ampliació de Mataró Parc proposada fa 10 anys per l'operador
2. Què vol fer Mataró Parc?
La propietat vol ampliar el centre comercial amb 30.000 metres quadrats de superfície nova, destinats principalment a establiments especialitzats en activitats com el bricolatge, la decoració, la jardineria, les joguines i els serveis per a l’automòbil.
L’operació permetria incorporar nous operadors comercials i generar ingressos addicionals amb el lloguer dels locals. De fet, la companyia assegura que havia arribat a tenir un contracte amb Leroy Merlin per instal·lar-se a Mataró, però que l’acord es va haver de resoldre davant la impossibilitat de dur a terme l’ampliació.
El projecte, però, no consisteix simplement a construir nous locals al costat dels actuals. Els terrenys on la propietat vol créixer tenen condicionants urbanístics i una part està qualificada com a zona verda. Per fer-hi possible l’activitat comercial cal modificar el planejament, és a dir, una ordenació urbanística a càrrec dels estaments públics que permetés concretar el projecte.
3. Què va dir la justícia sobre l’ampliació?
Una de les fites importants del conflicte va arribar amb una sentència del Tribunal Suprem de 2017, que va obrir una via perquè Mataró Parc pogués plantejar una ampliació malgrat quedar fora de la Trama Urbana Consolidada (TUC) de Mataró.La delimitació de la TUC condiciona on es poden autoritzar determinades implantacions comercials. La propietat havia recorregut la decisió que deixava el centre fora d’aquesta trama i va obtenir una resolució favorable del Suprem.
Ara bé, la sentència no va aprovar directament els 30.000 metres quadrats projectats ni va concedir una llicència d’obres. Tampoc no resolia per si sola la necessitat de modificar el planejament urbanístic dels terrenys on es volia construir.
Aquesta distinció és fonamental per entendre el desacord actual. Mataró Parc considera que les resolucions judicials avalen el seu dret a créixer i que l’Ajuntament havia de fer els passos necessaris per permetre-ho. El consistori sosté que les sentències no li imposen l’obligació d’aprovar el planejaments egons les condicions que vol marcar l'empresa de superfície i edificabilitat.
Façana del Tribunal Suprem, a Madrid. Foto: ACN
4. Els 11.000 metres quadrats que plantejava l’Ajuntament
Després de les resolucions judicials, l’Ajuntament va estudiar com resoldre la situació urbanística del sector. Els informes municipals van identificar marge per a una ampliació de dimensions més reduïdes que la que volia la propietat.
El 2019, el consistori va plantejar una reordenació urbanística que podia fer possible una ampliació de fins a 11.000 metres quadrats, molt per sota dels 30.000 metres quadrats que defensava General de Galerías Comerciales. No es tractava, però, d’una ampliació ja autoritzada que l’empresa pogués començar a construir. De nou la proposta depenia d’una nova ordenació urbanística que no va arribar a aprovar-se.
El plantejament municipal anava més enllà del centre comercial, ja que l’Ajuntament volia reordenar conjuntament els sectors situats al nord de l’autopista C-32, concentrar els usos comercials a l’entorn de Mataró Parc i preservar espais lliures per configurar una gran Anella Verda al nord de la ciutat.
La proposta pretenia conciliar el desenvolupament comercial amb l’ordenació de tota la zona. També calia estudiar l’impacte sobre la mobilitat, especialment en un entorn on hi ha equipaments com l’Hospital de Mataró o els accessos a la C-32, i que sol presentar problemes importants de trànsit.
Per a la propietat, aquell intent de reordenació havia de servir per compensar el perjudici econòmic que considera que arrossega. Però el planejament no es va materialitzar, i el desacord sobre l’abast de l’ampliació va continuar obert.
Accés al Mataró Parc
5. Per què no s’ha fet l’ampliació?
Davant de tots aquests precedents, el projecte ha quedat encallat per la combinació de diversos factors.
-
La complexitat urbanística: les anul·lacions judicials de diferents instruments de planejament han complicat l’ordenació del sector i han obligat a revisar com s’hi pot construir.
-
La diferència sobre la superfície: la propietat vol 30.000 metres quadrats nous, mentre que la proposta municipal del 2019 plantejava una ampliació de fins a 11.000 metres quadrats.
-
La falta d’un nou planejament aprovat: els terrenys necessiten una ordenació que permeti l’ampliació. L’Ajuntament no ha aprovat la modificació reclamada per l’empresa i defensa que no està legalment obligat a fer-ho en els termes que aquesta demana.
-
L’impacte sobre l’entorn: qualsevol ampliació ha de tenir en compte la mobilitat, la presència de l’hospital i la relació amb els espais verds i el model comercial de la ciutat.
6. El conveni del 2000: l’Ajuntament diu que l’empresa ja hi va renunciar
Una de les claus de la reclamació actual és el conveni que les dues parts van signar quan Mataró Parc va obrir portes.
L’acord preveia una modificació del pla especial urbanístic per incrementar l’edificabilitat del centre respecte de l’autorització que s’havia concedit el 1996 i permetre’n l’obertura amb una nova llicència. A canvi, segons la interpretació que en fa ara el consistori, Tomás Olivo va renunciar expressament a reclamar compensacions econòmiques per l’excés de cessions urbanístiques.
L’Ajuntament considera que aquest antecedent debilita la reclamació actual. La propietat, en canvi, sosté que el perjudici econòmic continua pendent i que les modificacions urbanístiques posteriors havien de permetre compensar-lo. En el seu escrit, l’empresa al·ludeix a la cessió gratuïta de 148.833 metres quadrats de sòl, que considera que va empobrir el seu patrimoni. També defensa que l’Ajuntament es va beneficiar de l’adquisició dels terrenys sense haver-ne de pagar el preu.
Per tant, no es tracta només de determinar si l’empresa va renunciar a una compensació el 2000, sinó també d’aclarir quin abast tenia aquella renúncia i si la reclamació que presenta ara es pot considerar coberta per aquell acord.
Vista aèria de Mataró Parc, en un sector que és un nus de mobilitat a la ciutat i a la comarca
7. Per què reclama 357,8 milions d’euros?
La propietat ha traslladat ara el conflicte al terreny econòmic. Considera que la demora de l’Ajuntament li ha impedit aprofitar els terrenys i desenvolupar el negoci previst, i reclama una indemnització de 357,8 milions d’euros.
La quantitat es divideix en dues partides: 63,6 milions d’euros de "Dany emergent", que és la quantitat que l’empresa atribueix al perjudici per l’edificabilitat que considera que ha perdut; i 294,2 milions d’euros de "Lucre cessant", que són els ingressos que calcula que hauria obtingut llogant els locals de l’ampliació prevista i que no s'ha arribat a fer.
Així, Mataró Parc no reclama només pels costos d’un projecte que no s’ha fet, sinó també pels beneficis que assegura que ha deixat de guanyar.
8. Què respon l’Ajuntament?
En un comunicat fet públic aquest dijous, l'Ajuntament rebutja la reclamació i considera que no hi ha fonaments jurídics per indemnitzar l’empresa.
L’Ajuntament defensa que la reclamació s’ha presentat fora de termini i que no hi ha cap obligació legal d’ampliar Mataró Parc ni cap dany real acreditat que justifiqui la indemnització. El consistori recorda que les sentències que van anul·lar el planejament de la zona no van reconèixer cap dret individualitzat a ser indemnitzat ni van ordenar augmentar l’edificabilitat. També argumenta que tenir competències urbanístiques no obliga l’Administració a aprovar les modificacions que demanin les empreses.
Vista d'ocell de l'Hospital de Mataró amb el centre comercial de fons. Foto: R. Gallofré
El govern municipal qüestiona, a més, la dimensió de l’ampliació plantejada per l’operador comercial, que considera incompatible amb la normativa vigent en els termes proposats i que podria agreujar els problemes de circulació als accessos de la C-32 i a l’entorn de l’Hospital de Mataró. L’Ajuntament recorda que les cues que es van produir els primers anys de funcionament del centre van motivar obres de millora dels accessos el 2016.
El consistori defensa una ampliació més limitada, d’uns 11.000 m², condicionada a l’aprovació d’un nou planejament urbanístic per al sector Cirera Nord. Finalment, ha traslladat l’expedient a la Comissió Jurídica Assessora de la Generalitat i n’ha proposat la desestimació, en considerar que no s’ha acreditat ni una obligació incomplerta ni uns perjudicis efectius que fonamentin la reclamació.
9. Què pot passar ara?
La disputa entra en una nova fase. Ja no es tracta només de determinar quina ampliació seria urbanísticament possible, sinó de decidir si l’Ajuntament ha de respondre econòmicament per no haver fet possible el projecte fins ara.
La qüestió clau serà establir si Mataró Parc tenia un dret urbanístic prou consolidat perquè la falta de modificació del planejament es pugui considerar un perjudici indemnitzable. També caldrà valorar si els beneficis que calcula l’empresa estan prou acreditats per justificar una reclamació d’aquesta magnitud.
Mataró Parc considera que l’Ajuntament li ha impedit exercir un dret i li ha provocat unes pèrdues milionàries. El consistori sosté que l’empresa no tenia garantit el dret a ampliar-se i que no pot reclamar els guanys d’un projecte que mai no ha estat autoritzat.