El conflicto entre Mataró Parc y el Ayuntamiento de Mataró viene de muy lejos, pero ahora vive una escalada sin precedentes. La propiedad del centro comercial, General de Galerías Comerciales, del empresario Tomás Olivo, reclama 357,8 millones de euros al consistorio por los perjuicios que asegura que le ha provocado la imposibilidad de ampliar las instalaciones.
La empresa considera que el Ayuntamiento ha tardado demasiado en modificar el planeamiento urbanístico para permitir las obras. El consistorio, en cambio, sostiene que no tiene ninguna obligación legal de aprobar los cambios que reclama la compañía y que los beneficios que esta calcula son hipotéticos.
Para entender por qué un centro comercial que abrió en el año 2000 todavía no ha podido ejecutar la ampliación que proyecta, hay que remontarse a sus orígenes y a una larga disputa sobre los terrenos, la edificabilidad y las posibles compensaciones económicas.
Exterior del centro comercial
1. ¿Por qué se pelean Mataró Parc y el Ayuntamiento?
Mataró Parc abrió puertas en el año 2000 con unos 70.000 metros cuadrados de superficie comercial, repartidos entre un gran supermercado y establecimientos de moda, complementos, decoración, deportes y otros sectores, además de cines, restauración y aparcamiento.
La implantación del centro fue acompañada de discrepancias urbanísticas. Las dos partes discutieron sobre las condiciones de la licencia y la edificabilidad del sector, es decir, cuánta superficie se podía construir. Aquellas diferencias se abordaron mediante un convenio firmado en el año 2000, pero el conflicto no se cerró definitivamente.
La disputa actual tiene dos grandes frentes. Por un lado, la propiedad considera que debería poder aprovechar más terreno para hacer crecer el negocio. Por el otro, el Ayuntamiento defiende que cualquier ampliación debe respetar el planeamiento urbanístico y que no se puede dar por hecho que la empresa tenga derecho a construir todo lo que propone.
Detrás también están las cesiones de terrenos que se hicieron para desarrollar el sector, algunos de los cuales se destinaron a equipamientos como el Hospital de Mataró. La propiedad considera que estas cesiones le causaron un perjuicio económico que no ha sido compensado. El consistorio replica que la empresa ya renunció expresamente a reclamar una compensación económica en el convenio del 2000.
La maqueta de la ampliación de Mataró Parc propuesta hace 10 años por el operador
2. ¿Qué quiere hacer Mataró Parc?
La propiedad quiere ampliar el centro comercial con 30.000 metros cuadrados de superficie nueva, destinados principalmente a establecimientos especializados en actividades como el bricolaje, la decoración, la jardinería, los juguetes y los servicios para el automóvil.
La operación permitiría incorporar nuevos operadores comerciales y generar ingresos adicionales con el alquiler de los locales. De hecho, la compañía asegura que había llegado a tener un contrato con Leroy Merlin para instalarse en Mataró, pero que el acuerdo se tuvo que resolver ante la imposibilidad de llevar a cabo la ampliación.
El proyecto, sin embargo, no consiste simplemente en construir nuevos locales junto a los actuales. Los terrenos donde la propiedad quiere crecer tienen condicionantes urbanísticos y una parte está calificada como zona verde. Para hacer posible la actividad comercial es necesario modificar el planeamiento, es decir, una ordenación urbanística a cargo de los estamentos públicos que permitiera concretar el proyecto.
3. ¿Qué dijo la justicia sobre la ampliación?
Uno de los hitos importantes del conflicto llegó con una sentencia del Tribunal Supremo de 2017, que abrió una vía para que Mataró Parc pudiera plantear una ampliación a pesar de quedar fuera de la Trama Urbana Consolidada (TUC) de Mataró. La delimitación de la TUC condiciona dónde se pueden autorizar determinadas implantaciones comerciales. La propiedad había recurrido la decisión que dejaba el centro fuera de esta trama y obtuvo una resolución favorable del Supremo.
Ahora bien, la sentencia no aprobó directamente los 30.000 metros cuadrados proyectados ni concedió una licencia de obras. Tampoco resolvía por sí sola la necesidad de modificar el planeamiento urbanístico de los terrenos donde se quería construir.
Esta distinción es fundamental para entender el desacuerdo actual. Mataró Parc considera que las resoluciones judiciales avalan su derecho a crecer y que el Ayuntamiento tenía que dar los pasos necesarios para permitirlo. El consistorio sostiene que las sentencias no le imponen la obligación de aprobar el planeamiento según las condiciones que quiere marcar la empresa de superficie y edificabilidad.
Fachada del Tribunal Supremo, en Madrid. Foto: ACN
4. Los 11.000 metros cuadrados que planteaba el Ayuntamiento
Después de las resoluciones judiciales, el Ayuntamiento estudió cómo resolver la situación urbanística del sector. Los informes municipales identificaron margen para una ampliación de dimensiones más reducidas que la que quería la propiedad.
En 2019, el consistorio planteó una reordenación urbanística que podía hacer posible una ampliación de hasta 11.000 metros cuadrados, muy por debajo de los 30.000 metros cuadrados que defendía General de Galerías Comerciales. No se trataba, sin embargo, de una ampliación ya autorizada que la empresa pudiera empezar a construir. De nuevo la propuesta dependía de una nueva ordenación urbanística que no llegó a aprobarse.
El planteamiento municipal iba más allá del centro comercial, ya que el Ayuntamiento quería reordenar conjuntamente los sectores situados al norte de la autopista C-32, concentrar los usos comerciales en el entorno de Mataró Parc y preservar espacios libres para configurar una gran Anella Verda al norte de la ciudad.
La propuesta pretendía conciliar el desarrollo comercial con la ordenación de toda la zona. También había que estudiar el impacto sobre la movilidad, especialmente en un entorno donde hay equipamientos como el Hospital de Mataró o los accesos a la C-32, y que suele presentar problemas importantes de tráfico.
Para la propiedad, aquel intento de reordenación debía servir para compensar el perjuicio económico que considera que arrastra. Pero el planeamiento no se materializó, y el desacuerdo sobre el alcance de la ampliación continuó abierto.
Acceso al Mataró Parc
5. ¿Por qué no se ha hecho la ampliación?
Ante todos estos precedentes, el proyecto ha quedado encallado por la combinación de diversos factores.
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La complejidad urbanística: las anulaciones judiciales de diferentes instrumentos de planeamiento han complicado la ordenación del sector y han obligado a revisar cómo se puede construir.
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La diferencia sobre la superficie: la propiedad quiere 30.000 metros cuadrados nuevos, mientras que la propuesta municipal de 2019 planteaba una ampliación de hasta 11.000 metros cuadrados.
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La falta de un nuevo planeamiento aprobado: los terrenos necesitan una ordenación que permita la ampliación. El Ayuntamiento no ha aprobado la modificación reclamada por la empresa y defiende que no está legalmente obligado a hacerlo en los términos que esta pide.
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El impacto sobre el entorno: cualquier ampliación debe tener en cuenta la movilidad, la presencia del hospital y la relación con los espacios verdes y el modelo comercial de la ciudad.
6. El convenio de 2000: el Ayuntamiento dice que la empresa ya renunció a él
Una de las claves de la reclamación actual es el convenio que ambas partes firmaron cuando Mataró Parc abrió sus puertas.
El acuerdo preveía una modificación del plan especial urbanístico para incrementar la edificabilidad del centro respecto a la autorización que se había concedido en 1996 y permitir su apertura con una nueva licencia. A cambio, según la interpretación que hace ahora el consistorio, Tomás Olivo renunció expresamente a reclamar compensaciones económicas por el exceso de cesiones urbanísticas.
El Ayuntamiento considera que este antecedente debilita la reclamación actual. La propiedad, en cambio, sostiene que el perjuicio económico sigue pendiente y que las modificaciones urbanísticas posteriores debían permitir compensarlo. En su escrito, la empresa alude a la cesión gratuita de 148.833 metros cuadrados de suelo, que considera que empobreció su patrimonio. También defiende que el Ayuntamiento se benefició de la adquisición de los terrenos sin tener que pagar el precio.
Por lo tanto, no se trata solo de determinar si la empresa renunció a una compensación en 2000, sino también de aclarar qué alcance tenía aquella renuncia y si la reclamación que presenta ahora se puede considerar cubierta por aquel acuerdo.
Vista aérea de Mataró Parc, en un sector que es un nudo de movilidad en la ciudad y en la comarca
7. ¿Por qué reclama 357,8 millones de euros?
La propiedad ha trasladado ahora el conflicto al terreno económico. Considera que la demora del Ayuntamiento le ha impedido aprovechar los terrenos y desarrollar el negocio previsto, y reclama una indemnización de 357,8 millones de euros.
La cantidad se divide en dos partidas: 63,6 millones de euros de "Daño emergente", que es la cantidad que la empresa atribuye al perjuicio por la edificabilidad que considera que ha perdido; y 294,2 millones de euros de "Lucro cesante", que son los ingresos que calcula que habría obtenido alquilando los locales de la ampliación prevista y que no se ha llegado a hacer.
Así, Mataró Parc no reclama solo por los costes de un proyecto que no se ha hecho, sino también por los beneficios que asegura que ha dejado de ganar.
8. ¿Qué responde el Ayuntamiento?
En un comunicado hecho público este jueves, el Ayuntamiento rechaza la reclamación y considera que no hay fundamentos jurídicos para indemnizar a la empresa.
El Ayuntamiento defiende que la reclamación se ha presentado fuera de plazo y que no existe ninguna obligación legal de ampliar Mataró Parc ni ningún daño real acreditado que justifique la indemnización. El consistorio recuerda que las sentencias que anularon el planeamiento de la zona no reconocieron ningún derecho individualizado a ser indemnizado ni ordenaron aumentar la edificabilidad. También argumenta que tener competencias urbanísticas no obliga a la Administración a aprobar las modificaciones que pidan las empresas.
Vista de pájaro del Hospital de Mataró con el centro comercial de fondo. Foto: R. Gallofré
El gobierno municipal cuestiona, además, la dimensión de la ampliación planteada por el operador comercial, que considera incompatible con la normativa vigente en los términos propuestos y que podría agravar los problemas de circulación en los accesos de la C-32 y en el entorno del Hospital de Mataró. El Ayuntamiento recuerda que las colas que se produjeron los primeros años de funcionamiento del centro motivaron obras de mejora de los accesos en 2016.
El consistorio defiende una ampliación más limitada, de unos 11.000 m², condicionada a la aprobación de un nuevo planeamiento urbanístico para el sector Cirera Nord. Finalmente, ha trasladado el expediente a la Comisión Jurídica Asesora de la Generalitat y ha propuesto su desestimación, al considerar que no se ha acreditado ni una obligación incumplida ni unos perjuicios efectivos que fundamenten la reclamación.
9. ¿Qué puede pasar ahora?
La disputa entra en una nueva fase. Ya no se trata solo de determinar qué ampliación sería urbanísticamente posible, sino de decidir si el Ayuntamiento debe responder económicamente por no haber hecho posible el proyecto hasta ahora.
La cuestión clave será establecer si Mataró Parc tenía un derecho urbanístico lo suficientemente consolidado para que la falta de modificación del planeamiento se pueda considerar un perjuicio indemnizable. También habrá que valorar si los beneficios que calcula la empresa están lo suficientemente acreditados para justificar una reclamación de esta magnitud.
Mataró Parc considera que el Ayuntamiento le ha impedido ejercer un derecho y le ha provocado unas pérdidas millonarias. El consistorio sostiene que la empresa no tenía garantizado el derecho a ampliarse y que no puede reclamar las ganancias de un proyecto que nunca ha sido autorizado.